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杭州:一场土拍一念天堂!

日期:2019-06-06 12:46

  对于今天的杭州来说,送它上天,让那句“上有天堂,下有苏杭”实至名归的,是房地产。

  在继2018年卖地收入2434亿元,登上全国第一的铁王座后,昨天(4月16日),杭州续写辉煌,一天卖出7块地,揽金126亿元,楼面价创下杭州拍地史上第二高。

  具体来看。4月16日,杭州在主城区一次性推出了7块地,包括三块住宅、一块商住用地、三块商业用地。其中住宅用地和商住用地分别位于上城区望江、江干区牛田、江干区笕桥和下城区三里亭。

  被视作年内杭州推出的最好地块,望江单元住宅用地,被滨江以52亿总价、楼面价45325元/平方米、自持22%、封顶溢价30%竞得。

  位于江干区牛田单元的商住用地,被广州房企越秀以5.89亿拿下,楼面价17744元/平方米,溢价率21.7%。

  绿城以35.3亿元拿下了位于江干区笕桥单元住宅地块,楼面价27413元/平米,溢价率29.7%。

  最后一块住宅用地被杭州本地房企以19亿拿下,楼面价29736元/平米,溢价率23.1%。

  尽管在溢价率限制的情况下,杭州这场土拍没有创造惊艳的溢价率数据,但历史第二的楼面价,已经宣告杭州楼市彻底回暖。

  所谓楼面价,就是单位面积分摊的土地出让价格。楼面价=土地出让金÷允许的最大建筑面积。

  一般来说,项目最后的平均售价会是拍地时楼面价的1.5~2倍。因为算上拿地成本、建筑成本以及各种税收,开发商以1.5倍左右的楼面价出售才能保本不亏,以2倍于楼面价的售价才能有钱可赚。

  换句话说,此次滨江在上城区拿下的望江地块,楼面价45325元,未来项目需要6.8万元/平米的售价,才能保证不亏,9万元/平米的售价才能赚钱。

  根据房天下数据显示,目前杭州二手房均价为33241元/平米,望江单元所在的上城区均价接近5万元/平米,笕桥单元所在的江干区和三里亭单元所在的下城区均价分别为3.3万元/平米、4万元/平米。

  以这一波房企拿地价格和项目建设进度(项目上市快则1年,慢则2~3年)估算,两年后杭州上城区房价至少得上涨36%,江干区和下城区的房价得上涨51%、25%,否则开发商没有理由以这么高的楼面价拿地。

  按此次开发商的拿地激情和豪气预估,他们在赌两年后杭州房价均价将跻身5万+行列。

  杭州最近两年一直被拎出来与广州比,各种超越取代广州,北上深杭的评论层出不穷,或许五年后5万/平米的房价,能够满足杭州小小的虚荣心吧。

  但冷静想想,杭州最近几年发展势头是不错,但与广州之间的差距仍非常巨大,杭州能撑起5万/平米的房价吗?

  本号认为,杭州未来的经济和房价潜力的确不容小觑,按照杭州目前的发展速度和势头,十年后,可以撑起5万的均价,但两三年内撑不起。

  最近两三年,在第一财经为商业目的制造出的所谓“新一线城市”头衔后,杭州、成都作为新一线城市执牛耳两座城市,自信心爆棚,尤其是杭州。

  云巅之上的杭州,总有一种能够比肩一线城市广州的错觉。但现实是,目前的杭州想要赶上广州,得拉上二弟宁波。



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